Apakah investasi Indomaret dan Alfamaret masih menguntungkan?
Ada kisah-kisah jenaka yang saat ini masih diingat olah orang tua saya pada tahun-tahun dulu ketika anak saya masih balita. Setiap kali berkendara melewati sebuah minimarket dengan logo berwarna biru merah dan kuning, celetuk anak saya selalu sama, “Cucu….”. Anak saya selalu mengidentikkan Alfamart dan Indomart sebagai tempat untuk membeli susu.
Ternyata, setelah sekian tahun, kelakuan yang sama menurun kepada adiknya. Alih-alih susu, adiknya mengidentikkan minimarket ini untuk membeli eskrim. Terutama eskrim paddle-pop rasa pelangi.
Indomart dan Alfamart memang sudah sangat menjamur disetiap daerah di Indonesia. Bahkan ada seloroh bahwa kalau misalnya orang tersesat, maka petunjuk ketika bertanya kepada orang sekitar adalah “lurus terus, setelah Alfamart/Indomart belok ke ….”.
Saking banyaknya Indomaret yang masuk menelusuk ke dalam area padat penduduk, Indomaret maupun Alfamart menjadi semacam ekstensi dari kulkas di rumah. Jadi, rumah-tangga bukannya menyetok sayur ataupun kudapan dalam jumlah banyak di dalam lemari ataupun kulkas, isi kulkas mereka cukup ringkas dan cenderung kosong. Kalau seandainya rumah-tangga membutuhkan stok snack ataupun kebutuhan lain, maka dalam lima menit mereka akan mendapatkannya dari minimarket terdekat.
Menjamurnya gerai Alfamaret dan Indomaret tak lepas dari model bisnis yang mereka jalankan, yaitu dengan sistem franchise. Seorang franchisee cukup merogoh kocek sekitar 400 juta, maka toko sudah ada ditangan. Harga ini belum termasuk sewa bangunan.
Akan tetapi, kalau misalnya kita mau berinvestasi untuk mendirikan salah satu dari dua minimarket ini, apakah investasi ini masih menguntungkan? Karena saya tinggal di Tangerang Selatan, tentunya saya berharap kalau berinvestasi minimarket, lokasinya juga di Tangerang Selatan, sehingga bisa dikontrol setiap hari.
Oleh karena itu, analisa sederhana saya dibatasi pada area Tangerang Selatan, dan pertanyaan yang akan dijawab hanya dua saja. Pertanyaan pertama adalah, apakah masih ada peluang untuk berinvestasi dengan membuka toko Indomaret/Alfamaret? dan yang kedua adalah, kalau misalnya memang ada peluang, toko baru tersebut baiknya buka di area mana?
Dengan menggunakan Google Maps dan tools scrapping, pada bulan Desember 2022, saya mengumpulkan gerai Alfamaret dan Indomaret yang ada di Tangerang Selatan. Di Tangerang Selatan ini ada 585 Alfamaret dan Indomaret. Dengan luas Tangerang Selatan sebesar 147.2 km persegi, maka setiap gerai akan melayani luas area sebesar 0.25 km persegi. Ini berarti untuk setiap jarak 500 meter akan kita temui sebuah Alfamaret ataupun Indomaret.
Apakah benar seperti itu? Faktanya, kita melihat bahwa di banyak lokasi, Indomaret dan Alfamaret posisinya berdampingan. Pasti ada beberapa area yang padat Indomaret/Alfamaret dan kebalikannya, ada beberapa area yang fakir Indomaret/Alfamaret. Seperti terlihat pada heatmap berikut ini, dengan titik-titik merah menggambarkan lokasi persis dari gerai minimarket.
Sepertinya ada area-area yang tidak ter-cover oleh kedua minimarket tersebut.
Seumpama nih, saya keukeuh ingin investasi minimarket di Tangerang Selatan dengan pertimbangan agar mudah dikontrol, kira-kira bagusnya di daerah mana yang masih berpeluang? Mari kita cek dengan menggambar titik lokasi Indomaret dan area yang dicover dalam radius 500m.
Ternyata masih ada daerah yang tercover oleh Indomaret/Alfamaret dalam radius jarak 500m. Apakah daerah itu masih punya peluang untuk dibangun Indomaret/Alfamaret? Tentunya harus disurvey dulu. Sayangnya, kalau diperhatikan sekilas, daerah kosong tersebut adalah area tanah kosong disekitar jalan tol dan kompleks latihan militer.
Apa kesimpulannya? Investasi minimarket di Tangerang Selatan adalah investasi yang sudah red-ocean. Perang berdarah. Lokasinya sudah saturasi dengan minimarket. Belum lagi saingan dengan warung-warung kecil.
Pendekatan ke-ekonomian seperti sewa lahan, gaji pegawai ataupun asumsi footfall dan basket size tidak perlu dilakukan untuk pasar yang padat seperti ini. Kecuali membuat konsep minimarket model baru yang beda dengan yang sudah ada. Mungkin mengusung konsep minimarket dengan kopi kekinian. Wait, that is called 7–11 and in Bintaro, that minis has been dead years ago!
Note: Script R bisa diakses di [sini]
